[부동산 경매] 고부자 1강 - 경매해봤어

경매 해봤어?

 

경매 선입관

# 권리분석

ex) 근저당권 ,가압류

등기부에 나오는 권리들을 다 몰라도 권리 분석하는데 문제 없다!

 

대항력 있는 사람. 권리금 물어줘야 함 ㅜ

 

경매 기본 계획

물건 고르고 낙찰 받아서 소유권이전등기까지 마쳐야..

 

* 자금

경매 시작하기 전 자금계획 까지 마쳐야함

10프로 선납금하고 완납하지 못하면 몰수됨.. 경매 대출까지 준비해놔야함.

 

* 매수자 관점

경매는 매수자 중심으로 공부하고 실행. 투자자 입장에서..

- 경매로 아무리 싸게 사도 사고 난 이후에 자본 수익이 오를 수 있는 눈이 중요. (어떤 종류든..아파트든 상가든 ..)

- 유찰이 많이 된 부동산이라도 미래가치가 없으면 x

 

* 권리분석

경매는 권리분석이 중요한데

- 매수자가 인수하는 권리 중 탄핵 가능한 권리를 찾아내는 것.

 

근저당권 / 가압류 / 압류

 

등기현황을 보면 기준권리만 보면 됨.  기존권리보다 늦게 나온 권리는 다 소멸됨. 그렇지만 가장 먼저 나온 기존권리는

매수자가 인수해야함.

 

* 경매 - 시세보다 싸다

 

* 경매 절차 

1.경매신청 (채권자) > 2.경매개시결정 > 3.배당요구종기및 공고 > 4.현황조사 > 5.매각기일 -> 6.매각결정기일 -> 7.매각불허가 신청

-> 8.대금납부기한 -> 9.배당 기일

 

3. 배당요구종기및 공고 : 이날까지 임차인은 매각금액에서 받아간다! 신고해야함. 지나면 배당이 안됨. 

4. 현황조사 

5. 매각기일

 - 부동산의 표시

 - 강재집항으로 매각한다는 취지와 매각 방법

 - 최저매각가격

 - 매각결정기일의 일시 장소

 - 매각기일의 일시 장소, 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각 시 입찰기간, 장소

 - * 매각물건명세서 , 현황조사보고서 등 사본을 매각기일 전에 비치해 누구나 열람할 수 있다는 취지 

 

6. 매각결정기일

입찰가로 낙찰 받았음! 소유주가 가격이 너무 적게 평가됬다고 이의제기 하면 취소할 수 있음. 

매각결정기일에 이해관계인의 이의진술과 그 반대진술을 듣고 직권심사를 마친 뒤 허가여부를 결정함. 

 

7. 매각불허가 신청

 매각 불허가 신청 <- 매각결정 기일 이전  //  매각 결정 기일 이후 -> 매각허가결정에 대한 이의 및 취소신청 또는 즉시 항고

 

 

8. 대금납부기한

# 대금납부기한이 정해지면 언제든지 대급 납부할 수 있음.

대금 납부는 빠르게 할 수록 좋음. 소유자가 돈을 얻어와 취하 할 수 있음. 

법원은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 대금지급기한을 정해야 한다. 

 

9. 배당기일

매수인이 매각대금 완납하면 법원은 배당절차를 밟아야함! 

 

** 배당순위

권리 종류

1순위 : 비용상환청구권 (필요비, 유역비)

2순위 : 소액보증금, 임금채권

3순위 : 국세, 지방세

4순위: 근저당권 , 전세권 (우선변제권)  임차인.. 제일 먼저 배당 받음.

5순위 : 조세채권

6순위: 의료보험료, 고용보험료